Huizenprijzen zijn de afgelopen jaren per saldo fors gestegen in Nederland en Nederlandse huiseigenaren blijken voorbeeldig in het betalen van hun hypotheeklasten. Toch vreest de Europese Centrale Bank (ECB) dat de relatief hoge hypotheekschuld in Nederland ons parten gaat spelen. Dat kan leiden tot strengere regels en hogere hypotheekrentes voor aflossingsvrije hypotheken.

In het derde kwartaal van 2023 hadden Nederlanders 768 miljard euro aan hypotheekschuld openstaan. Dat hoeft niet per se een probleem te zijn, maar de ECB is toch bezorgd.

Hoewel Nederlanders relatief weinig betalingsachterstanden hebben en de inkomenstoets voor het afsluiten van een hypotheek streng is, verwacht de ECB dat er over pakweg tien jaar problemen kunnen ontstaan met Nederlandse hypotheekschulden, signaleert financieel intermediair De Hypotheekshop.

Over tien jaar ‘verlaat’ de babyboomgeneratie de koopwoningmarkt, met een groter woningaanbod en mogelijke druk op de huizenprijzen als gevolg. De druk op de huizenprijzen kan worden versterkt door de problemen die klimaatverandering met zich meebrengt, zoals droogte, bosbranden en overstromingen.

Strengere regels voor Nederlandse hypotheken

Vanwege het mogelijke onheil moesten grootbanken eind 2023 een plan indienen bij de ECB voor het verminderen van de risico's. Volgens De Hypotheekshop zijn er drie maatregelen die waarschijnlijk veelvuldig in de plannen voorkomen. We noemen ze hieronder:

  • Het verhogen van de hypotheek wordt alleen mogelijk met een annuïteiten- of een lineaire hypotheek, waarbij de schuld binnen 30 jaar wordt afgelost. Een aflossingsvrije hypotheek verhogen is alleen een optie als de waarde van de woning stijgt door een verbouwing.
  • Geldverstrekkers zullen huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek periodiek benaderen om een nieuwe inkomenstoets uit te voeren, om te kunnen beoordelen of de hypotheek betaalbaar blijft.
  • Een aflossingsvrije hypotheek wordt duurder omdat geldverstrekkers mogelijk de renteopslag voor deze vorm opschroeven. Nu geldt maximaal 0,2 procent opslag bij 10 jaar vast, volgens De Hypotheekshop. Dit gaat wellicht naar 0,5 procentpunt tot 1 procent procentpunt extra hypotheekrente. Hier krijg je mee te maken als je een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit of als je de rente van je aflossingsvrije hypotheek opnieuw moet vastleggen.

Met dat laatste punt wordt de aflossingsvrije hypotheek opnieuw minder aantrekkelijk gemaakt.

Geen hypotheekrenteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken

De aflossingsvrije hypotheek speelde naast andere factoren een rol in de vorige huizencrisis die duurde van 2009 tot en met 20212. Toen kampten veel huiseigenaren met een hypotheek die hoger was dan de waarde van hun huis, dat daarmee in figuurlijke zin 'onder water stond'.

Om te voorkomen dat huizen snel kopje onder gaan, werden de hypotheekregels in 2013 aangescherpt. De fiscaal aantrekkelijke hypotheekrenteaftrek werd alleen nog mogelijk, als je de hypotheekschuld binnen 30 jaar aflost met periodieke betalingen, dus met een annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek.

Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken waarbij je gedurende de looptijd alleen rente betaalt en aan het einde van de looptijd aflost, gold geen aftrek meer. Hierbij moeten we opmerken dat huiseigenaren die al vóór 2013 een aflossingsvrije hypotheek hadden, nog wel de rente mogen aftrekken voor dat hypotheekdeel.

Relatief lage maandlasten bij aflossingsvrije hypotheek

De annuïteitenhypotheek werd na 2013 de meest afgesloten hypotheek, maar de aflossingsvrije hypotheek kende wel een opleving toen de hypotheekrente in de jaren tot 2022 heel laag stond.

Een aflossingsvrije hypotheek is aantrekkelijk, omdat de maandlasten relatief laag zijn. Immers, je betaalt maandelijks alleen rente en schuift het aflossen van de schuld voor je uit tot het einde van de looptijd.

Dat komt goed uit als je een relatief grote hypotheek moet afsluiten, omdat de huizenprijzen hoog zijn. Dat de hypotheekrenteaftrek wegvalt kun je voor lief nemen, omdat het fiscale voordeel door de lage rente toch al beperkt is.

Inmiddels is de hypotheekrente weer gestegen, waarmee de populariteit van een aflossingsvrije financiering is afgenomen.

Wie een aflossingsvrije hypotheek heeft of deze in de toekomst afsluit krijgt dus mogelijk te maken met strengere regels en hogere maandlasten, vanwege de hogere renteopslag.

Zoals gezegd geldt momenteel voor aflossingsvrije hypotheken een opslag van maximaal 0,2 procentpunt bij de rentevaste periode van 10 jaar, volgens De Hypotheekshop. Dat wordt in de toekomst mogelijk 0,5 procentpunt tot 1 procentpunt. Daarmee stijgen de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek.

Hogere rente-opslag aflossingsvrije hypotheek: zo kan dat uitpakken

Stel dat je een aflossingsvrije hypotheek van 400.000 euro afsluit voor 10 jaar vast tegen 4 procent rente, dan betaal je 1.333 euro aan netto maandlasten, volgens deze tool van berekenhet.nl.

Met een half procentpunt hogere rente, stijgen de bruto maandlasten naar 1.500 euro. Gaat de rente met 1 procentpunt omhoog, waarmee de rente op 5 procent komt, dan betaal je 1.667 euro. Het scheelt bij dit renteniveau dus een paar honderd euro op maandbasis.

Wellicht is het ook interessant om te kijken hoe een hogere rente voor de aflossingsvrije hypotheek zich verhoudt tot de maandlasten van een annuïteitenhypotheek.

Voor een aflossingsvrije hypotheek tegen 5 procent rente betaal je dus 1.667 euro bruto aan maandlasten. Stel dat je daar een annuïteitenhypotheek van maakt waarvoor hypotheekrenteaftrek geldt, waarbij de hypotheekrente 4 procent is (dus 1 procentpunt lager vanwege de lagere risico-opslag).

Daarmee komen de netto maandlasten (dus met hypotheekrenteaftrek) van de annuïteitenhypotheek in het eerste jaar uit op 1.433 euro. De bruto maandlasten bedragen 1.910 euro, maar daarbij gaat het dus om de combinatie van rente en een stukje aflossing. Bij de aflossingsvrije hypotheek is er geen sprake van maandelijkse betalingen voor de aflossing.

Ook hebben we in dit voorbeeld geen rekening gehouden met rentevoordeel dat je kan behalen door een NHG-hypotheek af te sluiten, wat in principe niet mogelijk is met een aflossingsvrije hypotheek. Dit hebben we hier buiten beschouwing gelaten.

In hoeverre de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek aantrekkelijker blijven vergeleken met die van een annuïteitenhypotheek, zal afhangen van de combinatie van het renteniveau en de hypotheekrenteaftrek.

Lees ook: 5 tips voor huiseigenaren die in 2024 te maken krijgen met nieuwe regels voor onder meer hypotheken en de overdrachtsbelasting